Meldepflicht für Immobilien im Ausland: Was das Finanzamt wissen muss

Eine Meldepflicht für Immobilien im Ausland, die schon mit dem Kauf beginnt, gibt es für Privatpersonen in Deutschland nicht. Wer eine Wohnung in Nordzypern erwirbt, muss dem Finanzamt den Kauf nicht gesondert anzeigen [1]. Zwei Stellen interessieren sich trotzdem für Ihre Auslandsimmobilie: die Deutsche Bundesbank, sobald Sie mehr als 50.000 Euro ins Ausland überweisen [2] [4], und das Finanzamt, sobald die Wohnung Einkünfte bringt.

Dieser Ratgeber zeigt die deutsche Seite vollständig, vom Kaufpreis über die Mieteinnahmen bis zum Verkauf und zum Umzug. Welche Steuern im Norden selbst anfallen, haben wir im Beitrag zu den Steuern in Nordzypern zusammengestellt. Für Ihre persönliche Situation ersetzt dieser Text keinen Steuerberater. Er hilft Ihnen aber, die richtigen Fragen mitzubringen.

Meldung des Kaufs beim Finanzamt

nicht erforderlich bei Kauf als Privatperson [1]

Meldung an die Bundesbank

jede Zahlung über 50.000 Euro an Empfänger im Ausland [2] [4]

Frist der Bundesbank-Meldung

bis zum siebten Werktag des Folgemonats [3]

Mieteinnahmen

in der deutschen Steuererklärung, solange Sie unbeschränkt steuerpflichtig sind [5] [6]

Verkaufsgewinn

steuerpflichtig bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren, Ausnahme Eigennutzung [15]

Stand der Angaben

November 2026

Welche Auslandssachverhalte Sie dem Finanzamt von sich aus mitteilen müssen, regelt die Abgabenordnung abschließend. Genannt werden Betriebe und Betriebsstätten im Ausland sowie Beteiligungen an ausländischen Gesellschaften ab einer bestimmten Größe [1]. Dazu kommt beherrschender Einfluss auf Gesellschaften außerhalb von EU und EFTA [1]. Eine Wohnung, die Sie als Privatperson kaufen, steht nicht auf dieser Liste.

Anders ist es, wenn Sie die Immobilie über eine Gesellschaft erwerben. Das kann zum Beispiel eine Limited im Norden sein. Dann kann eine Mitteilung an das Finanzamt nötig sein, die Sie zusammen mit Ihrer Steuererklärung für das Jahr des Erwerbs abgeben, spätestens 14 Monate nach dessen Ende [1]. Für die allermeisten unserer Käufer stellt sich diese Frage nicht, denn sie erwerben als Privatperson und werden selbst im Grundbuch eingetragen.

Auch solange Sie die Wohnung nur selbst nutzen, ist in der Steuererklärung nichts anzugeben. Steuerpflichtig sind in Deutschland Einkünfte, nicht das Eigentum an sich. Die Frage „Muss ich meine Auslandsimmobilie in Deutschland angeben?“ beantwortet sich deshalb mit dem Zeitpunkt, an dem die erste Miete fließt oder ein Verkauf ansteht.

Die eigentliche Meldepflicht für Immobilien im Ausland betrifft beim Kauf nicht das Finanzamt, sondern die Statistik der Bundesbank. Wer als Inländer, also mit Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt in Deutschland, Zahlungen von mehr als 50.000 Euro ins Ausland leistet, meldet das der Deutschen Bundesbank [2] [4]. Die Schwelle gilt seit dem 1. Januar 2025, vorher lag sie niedriger [4]. Für Ihren Kauf im Norden betrifft das in der Regel die Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer und beim Neubau jede Rate an den Bauträger, die 50.000 Euro übersteigt.

Für die Meldung haben Sie Zeit bis zum siebten Werktag des Monats nach der Zahlung [3]. Privatpersonen, die nur selten solche Zahlungen leisten, können sie telefonisch oder per E-Mail abgeben [4]. Die Bundesbank braucht dafür den Zweck der Zahlung, etwa „Kauf einer Immobilie“, die Richtung, den Betrag in Euro, Monat und Jahr sowie das Land des Empfängers [4]. Wer regelmäßig meldet, beantragt eine Meldenummer und nutzt das Meldeportal der Bundesbank [4].

Ein Beispiel: Sie kaufen eine Neubauwohnung und zahlen bei Vertragsunterschrift eine Anzahlung von umgerechnet 60.000 Euro. Danach folgen vier Raten zu je 30.000 Euro. Meldepflichtig ist nur die Anzahlung, weil allein sie die Schwelle überschreitet. Da Kaufpreise im Norden meist in Britischen Pfund lauten, zählt für die Schwelle der Gegenwert in Euro [2].

Überweisen Sie Geld zunächst auf Ihr eigenes Konto im Norden, ist dieser Schritt nicht meldepflichtig [4]. Gemeldet wird erst die Zahlung an den Verkäufer. Wie Sie ein Konto im Norden eröffnen und Überweisungen planen, erklärt unser Ratgeber zum Bankkonto in Nordzypern. Welche Zahlungspläne Bauträger im Norden anbieten, beschreibt unser Beitrag Auslandsimmobilie finanzieren.

Sobald Sie Ihre Wohnung im Norden vermieten, wird sie für das Finanzamt interessant. Wer in Deutschland wohnt oder sich hier gewöhnlich aufhält, ist mit seinem gesamten Einkommen steuerpflichtig, auch mit Einkünften aus dem Ausland [5]. Mieten zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung [6]. Sie tragen sie in Ihre Einkommensteuererklärung ein, und zwar nach deutschem Recht ermittelt: Mieteinnahmen abzüglich der Kosten der Vermietung.

Zu diesen Kosten gehören Verwaltung, Reinigung zwischen den Gästen, Reparaturen, Versicherung und die Gemeindeabgabe im Norden. Hinzu kommt die Abschreibung auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises, in der Regel jährlich 2 Prozent, bei Gebäuden, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, 3 Prozent [7]. Der Anteil für Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Heben Sie deshalb den Kaufvertrag und alle Rechnungen auf, am besten mit deutscher Übersetzung der wichtigsten Posten.

Im Norden behält in der Regel der Mieter 10 Prozent der Bruttomiete als Steuer ein [8]. Diese Steuer rechnet das deutsche Finanzamt auf Antrag auf die deutsche Einkommensteuer an, soweit diese auf dieselben Einkünfte entfällt [9]. Deutschland hat 2011 ein Doppelbesteuerungsabkommen mit der Republik Zypern geschlossen [10]. In der Übersicht des Bundesfinanzministeriums steht dazu nur der Eintrag „Zypern“, ein eigenes Abkommen mit dem Norden gibt es nicht [11]. Ob die Finanzverwaltung das Abkommen auf Einwohner und Einkünfte des Nordens anwendet, hat sie nach unserer Recherche nicht veröffentlicht. Die Anrechnung nach dem Einkommensteuergesetz funktioniert unabhängig davon. Deshalb lohnt es sich, jeden Steuerbeleg aus dem Norden zu sammeln.

Ein Punkt gehört vor der ersten Vermietung in das Gespräch mit Ihrem Steuerberater. Verluste aus der Vermietung von Immobilien in Staaten außerhalb der EU lassen sich nur mit Gewinnen derselben Art aus demselben Staat verrechnen [12]. Eine veröffentlichte Aussage der Finanzverwaltung, ob der Norden dafür als Staat außerhalb der EU gilt, haben wir nicht gefunden. Wer in den ersten Jahren mit Anlaufkosten rechnet, klärt das deshalb vorab. Mit welchen Kosten und Einnahmen Vermieter im Norden planen, finden Sie im Beitrag Investieren in Nordzypern.

Viele unserer Käufer verbringen den Winter im Norden und behalten ihre Wohnung in Deutschland. Steuerlich entscheidet dabei nicht, wo Sie gemeldet sind. Maßgeblich sind zwei Merkmale: ein Wohnsitz in Deutschland oder der gewöhnliche Aufenthalt hier [5]. Für einen Wohnsitz reicht eine Wohnung, die Sie erkennbar behalten und weiter nutzen wollen [13]. Die Wohnung in Hamburg oder München, in die Sie jederzeit zurückkehren können, erfüllt das. Den gewöhnlichen Aufenthalt begründet ein Verbleib von mehr als sechs Monaten am Stück [14].

Für Sie heißt das: Mit Erstwohnsitz im Norden und Zweitwohnsitz in Deutschland bleiben Sie in der Regel mit Ihrem weltweiten Einkommen in Deutschland steuerpflichtig, Mieten aus Nordzypern eingeschlossen. Nehmen Sie im Norden zugleich Ihren Wohnsitz und halten Sie sich dort länger als sechs Monate im Jahr auf, beansprucht auch der Norden Ihr Welteinkommen. Dann greift die Anrechnung nach dem deutschen Gesetz [9], und Ihr Steuerberater prüft, wie sich beide Erklärungen sauber aufeinander abstimmen lassen.

Geben Sie Wohnung und Aufenthalt in Deutschland vollständig auf, ändert sich das Bild. Deutschland besteuert Mieten dann nur noch, wenn die vermietete Immobilie im Inland liegt [16]. Ihre Wohnung im Norden fällt nicht mehr darunter. Auch für die Bundesbank gelten Sie nach einem Jahr im Ausland in der Regel als Ausländer, ihre Meldepflicht entfällt dann [4]. Was beim Wegzug sonst noch zu bedenken ist, etwa die erweiterte Steuerpflicht für deutsche Staatsangehörige, beschreibt unser Beitrag zu den Steuern in Nordzypern.

Ein späterer Verkauf ist in Deutschland steuerfrei, sobald Sie die Wohnung länger als zehn Jahre besessen haben [15]. Verkaufen Sie früher, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Ausgenommen ist eine Wohnung, die Sie seit dem Kauf ausschließlich selbst genutzt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor [15]. Eine Ferienwohnung, die Sie zwischendurch vermietet haben, fällt in der Regel nicht unter diese Ausnahme.

Als Gewinn gilt der Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und Verkaufskosten [15]. Haben Sie während der Vermietung abgeschrieben, mindern diese Beträge die Anschaffungskosten und erhöhen damit den Gewinn [15]. Liegt der gesamte Gewinn aus solchen Geschäften in einem Jahr unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei [15]. Im Norden selbst behält das Grundbuchamt bei der Umschreibung eine eigene Steuer auf den Verkauf ein. Ob sie in Deutschland angerechnet wird, klärt Ihr Steuerberater anhand der Belege.

Auch beim Verkauf greift die Meldepflicht für Immobilien im Ausland noch einmal. Fließt der Verkaufserlös zurück nach Deutschland und liegt er über 50.000 Euro, melden Sie die eingehende Zahlung wieder der Bundesbank [2] [4]. Wer zu diesem Zeitpunkt nicht mehr in Deutschland wohnt, ist mit dem Verkaufsgewinn einer Wohnung im Norden hier nicht mehr steuerpflichtig [16]. Planen Sie Verkauf und Umzug zeitlich deshalb gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.

Es kommt vor, dass Mieten aus dem Ausland in einer Steuererklärung fehlen, oft aus Unsicherheit, ob sie überhaupt dazugehören. Das Gesetz gibt einen klaren Weg vor: Wer nachträglich erkennt, dass eine abgegebene Erklärung unvollständig ist, zeigt das dem Finanzamt unverzüglich an und stellt sie richtig [17]. Das Finanzamt setzt die Steuer für die betroffenen Jahre dann neu fest.

Gehen Sie dabei nicht allein vor. Ein Steuerberater stellt die Einnahmen und Kosten der fehlenden Jahre zusammen, rechnet die Steuer aus dem Norden an und reicht die Berichtigung ein. Fehlt eine Meldung an die Bundesbank, holen Sie sie unter Angabe des ursprünglichen Monats nach [4]. Wer früh handelt, hat die Sache meist schnell geordnet.

Ob Bundesbank, Mieten oder Verkauf: Für Ihre Immobilie im Ausland brauchen Sie vor allem Belege aus dem Norden. Legen Sie sich einen Ordner an, analog oder digital, mit diesen Unterlagen:

• Kaufvertrag und Grundbuchtitel, den Koçan, mit Kaufdatum und Kaufpreis
• Zahlungsnachweise für Kaufpreis und Raten, dazu die Bestätigungen Ihrer Bundesbank-Meldungen
• Aufstellung der Mieteinnahmen je Jahr und die Belege über die einbehaltene Steuer
• Rechnungen für Verwaltung, Reparaturen, Versicherung und die Gemeindeabgabe
• bei Neubau das Baujahr bzw. das Datum der Fertigstellung für die Abschreibung

Bei den Unterlagen aus dem Norden helfen wir Ihnen gern. Landmark Estates begleitet internationale Käufer seit 2004, die Kaufabwicklung läuft bei uns ausschließlich über unabhängige Anwälte, und auch nach der Schlüsselübergabe sind wir auf Deutsch für Sie da. Ihre steuerliche Bewertung bleibt bei Ihrem Steuerberater, die Unterlagen aus dem Norden stellen wir gemeinsam mit Ihnen zusammen. Welche Fragen andere Käufer zu Zahlungen, Konto und Abläufen stellen, besprechen wir regelmäßig in unserem kostenlosen Webinar. Und wenn Sie sich zuerst ein Bild machen möchten, finden Sie Immobilien in Nordzypern aus unserem Angebot auf einen Blick.