Steuern in Nordzypern: Was Eigentümer und Residents wissen müssen

Steuern in Nordzypern betreffen Sie an drei Stellen: beim Kauf einer Immobilie, während Sie sie besitzen oder vermieten, und sobald Sie dort Ihren Wohnsitz nehmen. Die kurze Antwort für Eigentümer und Residents lautet: Der Norden hat ein eigenes, vollständiges Steuersystem mit progressiver Einkommensteuer von 10 bis 37 Prozent [2]. Ein Steuerparadies ist er nicht, und das deutsche Finanzamt verliert Sie nicht automatisch aus dem Blick, nur weil Sie umziehen.

Dieser Ratgeber ordnet die wichtigsten Steuern in Nordzypern nach dem Anlass, zu dem sie fällig werden. Alle Angaben beruhen auf den Gesetzestexten der nordzyprischen Steuerverwaltung und auf deutschen Gesetzen, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Steuerberatung: Für Ihre persönliche Situation brauchen Sie einen Steuerberater, der beide Seiten kennt.

Zuständig für die Steuern in Nordzypern ist die Gelir ve Vergi Dairesi, die Einkommen- und Steuerverwaltung in Nikosia. Grundlage der Einkommensteuer ist das Gelir Vergisi Yasası von 1982, das seither mehrfach geändert wurde [1]. Gerechnet wird in Türkischer Lira. Die Tarifstufen und Freibeträge legt die Verwaltung jedes Jahr neu fest, für 2026 hat sie eine eigene Tabelle veröffentlicht [2].

Steuerbehörde

Gelir ve Vergi Dairesi KKTC, Nikosia [1]

Einkommensteuer

progressiv, 10 bis 37 Prozent (Tarif 2026) [2]

Persönlicher Freibetrag 2026

655.000 Lira im Jahr, rund 11.900 Euro [2] [7]

Steuerpflicht für Einwohner

weltweites Einkommen, ab mehr als sechs Monaten Aufenthalt im Jahr [1]

Mieteinnahmen

pauschal 10 Prozent der Bruttomiete [1]

Veröffentlichtes Steuerabkommen

mit der Türkei (Gesetz 49/1988) [17]

Stand der Angaben zu den Steuern in Nordzypern

Oktober 2026, Lira-Beträge ändern sich jährlich

Ein Punkt wird oft übersehen: Das EU-Recht, das in der Republik Zypern gilt, ist im Norden ausgesetzt [16]. Damit greifen dort auch die EU-Regeln für die Zusammenarbeit der Finanzbehörden nicht. Was das für die Doppelbesteuerung zwischen Deutschland und dem Norden bedeutet, erklären wir weiter unten.

Die höchsten Beträge entstehen beim Kauf, und sie treffen den Käufer. Wie hoch die Übertragungsgebühr ausfällt, hängt dabei von der Staatsangehörigkeit ab. Deutsche gehören zu den Staatsangehörigen von Ländern, die den Norden nicht anerkennen. Für sie setzt die Gebührenverordnung von 2025 die Übertragungsgebühr auf insgesamt 9 Prozent fest [4]. Auf den Kaufvertrag kommen 0,5 Prozent Stempelsteuer [5]. Neubauten unterliegen zusätzlich der Mehrwertsteuer, gestaffelt nach Wohnfläche [6].

Den Zeitplan der Zahlungen und die Fristen ab der Unterschrift finden Sie in unserem Ratgeber zum Immobilienkauf in Nordzypern. Für Ihre Kalkulation genügt hier die Faustregel: Bei einer Bestandswohnung liegen Gebühr und Stempelsteuer zusammen bei 9,5 Prozent des Kaufpreises, bei einem Neubau kommt die Mehrwertsteuer obendrauf.

Solange Sie Ihre Wohnung selbst nutzen, zahlen Sie vor allem eine Abgabe an die Gemeinde: eine jährliche Gebühr für Straßenreinigung, Beleuchtung, Grünanlagen und Schädlingsbekämpfung [3]. Für jede Wohnung legt das Gemeindegesetz einen Rahmen von 3 bis 40 Prozent des monatlichen Mindestlohns fest, den genauen Betrag beschließt der Gemeinderat. Dazu kommt ein Betrag je Stromzähler, den der Stromversorger mit der Rechnung einzieht und an die Gemeinde weiterleitet [3]. Das Grundbuchamt schreibt eine Immobilie erst um, wenn feststeht, dass der Verkäufer bei der Gemeinde keine Schulden hat [3]. Lassen Sie sich diese Bestätigung deshalb vor der Übergabe zeigen.

Mieteinnahmen aus einer Immobilie im Norden

Vermieten Sie Ihre Wohnung, werden 10 Prozent der Bruttomiete an die Steuerverwaltung abgeführt [1]. Diese Steuer ist in der Regel abgeltend: Die Mieten werden nicht mit anderen Einkünften zusammengerechnet, Ausgaben wie Reparaturen oder Verwaltung lassen sich dafür aber auch nicht abziehen [1]. Wohnen Sie selbst nicht im Norden und haben dort keinen ständigen Vertreter, ist der Mieter verpflichtet, die Steuer einzubehalten und abzuführen [1]. Wer außer den Mieten keine weiteren Einkünfte hat, darf den anteiligen persönlichen Freibetrag abziehen, und liegen die Mieten im Monat unter dem Mindestlohn, ist auf Antrag eine Befreiung möglich [1]. In Deutschland sind dieselben Mieten zusätzlich zu erklären, wenn Sie hier unbeschränkt steuerpflichtig sind.

Für die Steuern in Nordzypern gilt als ansässig, wer seinen Wohnsitz im Norden hat und sich in einem Steuerjahr zusammenhängend oder mit Unterbrechungen mehr als sechs Monate dort aufhält [1]. Ansässige zahlen auf ihr gesamtes Einkommen aus dem In- und Ausland, und zwar unabhängig davon, ob das Geld in den Norden überwiesen wird [1]. Wer nicht ansässig ist, versteuert dort nur die Einkünfte aus Nordzypern selbst [1].

Nach Abzug des persönlichen Freibetrags gilt 2026 dieser Tarif [2]:

Die Beispiele zeigen, wie schnell der Spitzensatz greift: Schon ab einem zu versteuernden Einkommen von rund 7.250 Euro über dem Freibetrag zahlen Sie 37 Prozent auf jeden weiteren Betrag [2] [7]. Weil die Lira stark an Wert verliert, verschiebt die Verwaltung die Stufen jedes Jahr, und mit ihnen ändern sich Ihre Steuern in Nordzypern auch bei gleichem Euro-Einkommen. Rechnen Sie deshalb immer mit dem Tarif des betreffenden Jahres.

Ausländische Renten und die Anrechnung von Steuern

Für Ruheständler gibt es eine Besonderheit. Von der Steuer befreit sind Renten, die aus dem nordzyprischen Haushalt, von der dortigen Sozialversicherung oder von anerkannten Kassen im Norden gezahlt werden [1]. Ausländische Renten nennt diese Befreiung nicht. Eine deutsche Rente gehört bei Residents also grundsätzlich zum steuerpflichtigen Welteinkommen. Steuer, die Sie im Ausland gezahlt und belegt haben, rechnet Nordzypern auf die eigene Einkommensteuer an, höchstens bis zu dem Betrag, der auf diese Einkünfte entfällt [1]. Wie Deutschland Ihre Rente nach dem Wegzug besteuert, haben wir im Ratgeber Auswandern nach Zypern als Rentner beschrieben.

Verkaufen Sie eine Immobilie im Norden, berechnen sich die Steuern in Nordzypern nicht nach Ihrem tatsächlichen Gewinn. Als Gewinn gelten pauschal 20 Prozent des Verkaufspreises oder des amtlichen Schätzwerts, je nachdem, welcher Wert höher ist [1]. Davon bleiben mindestens 30 Prozent steuerfrei, der Ministerrat kann diesen Anteil bis auf 60 Prozent anheben [1]. Auf den Rest behält das Grundbuchamt bei der Umschreibung 20 Prozent Steuer ein, und damit ist die Steuer auf den Verkauf abgegolten [1]. Rechnerisch sind das höchstens 2,8 Prozent des Verkaufspreises, bei einer Wohnung für 200.000 Euro also bis zu 5.600 Euro. Die einmalige Steuerbefreiung für den Verkauf eines Wohnhauses, die das Gesetz vorsieht, gilt ausdrücklich nicht für Ausländer, auch nicht für solche mit Wohnsitz im Norden [1].

In Deutschland kommt es auf die Haltedauer an. Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig [12]. Ausgenommen ist eine Immobilie, die Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben [12]. Diese Regel betrifft Sie, solange Sie in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, und sie gilt auch für eine Wohnung in Kyrenia oder Iskele.

Wie hoch die Steuern in Nordzypern ausfallen, ist für Auswanderer oft zweitrangig. Die wichtigste Frage entscheidet sich in Deutschland. Unbeschränkt steuerpflichtig bleibt, wer in Deutschland einen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat [8]. Einen Wohnsitz hat bereits, wer hier eine Wohnung so innehat, dass er sie erkennbar beibehalten und nutzen wird [9]. Die Abmeldung beim Einwohnermeldeamt allein beendet die Steuerpflicht deshalb nicht unbedingt, etwa wenn das Haus in Deutschland möbliert und jederzeit bewohnbar bleibt. Als gewöhnlicher Aufenthalt gilt stets ein zusammenhängender Aufenthalt von mehr als sechs Monaten [10].

Geben Sie Wohnung und Aufenthalt in Deutschland vollständig auf, werden Sie hier nur noch mit deutschen Einkünften erfasst, etwa mit einer gesetzlichen Rente oder mit Mieten aus einer deutschen Wohnung. Dann entfallen allerdings Grundfreibetrag und Ehegattensplitting [13]. Für deutsche Staatsangehörige, die in ein Gebiet mit niedriger Besteuerung ziehen und in Deutschland wesentliche wirtschaftliche Interessen behalten, sieht das Außensteuergesetz für das Jahr des Wegzugs und die folgenden zehn Jahre eine erweiterte Steuerpflicht in Deutschland vor [18]. Ob Nordzypern in Ihrem Fall als niedrig besteuert gilt, ergibt ein Vergleich der Steuerlast bei einem Einkommen von 77.000 Euro [18]. Das sollte ein Steuerberater vor dem Umzug durchrechnen. Welche Unterlagen Sie für den Aufenthalt im Norden brauchen, erklärt unser Leitfaden Nordzypern auswandern.

Wer Steuern in Nordzypern zahlt und zugleich in Deutschland steuerpflichtig bleibt, fragt zu Recht, ob dasselbe Einkommen zweimal besteuert wird. Deutschland hat 2011 ein Doppelbesteuerungsabkommen mit der Republik Zypern geschlossen [15]. In der Übersicht des Bundesfinanzministeriums steht dazu nur der Eintrag „Zypern“, ein eigenes Abkommen mit dem Norden gibt es nicht [14]. Ob die Finanzverwaltung das Abkommen auf Einwohner und Einkünfte des Nordens anwendet, hat sie nach unserer Recherche nicht veröffentlicht. Davon hängt ab, auf welchem Weg eine doppelte Besteuerung vermieden wird.

Greift kein Abkommen, hilft das deutsche Einkommensteuergesetz selbst: Wer unbeschränkt steuerpflichtig ist und im Ausland eine der deutschen Einkommensteuer entsprechende Steuer gezahlt hat, kann sie auf die deutsche Steuer anrechnen, die auf diese Einkünfte entfällt [11]. Die 10 Prozent auf Mieten im Norden werden nach dem dortigen Einkommensteuergesetz erhoben, sind also eine Steuer vom Einkommen [1]. Bewahren Sie deshalb alle Steuerbelege aus dem Norden auf, Nordzypern verlangt sie umgekehrt ebenfalls für die Anrechnung [1].

Ein Vergleich mit dem Süden zeigt, wie unterschiedlich die beiden Inselhälften rechnen. Seit Januar 2026 gilt in der Republik Zypern ein reformiertes Einkommensteuerrecht, der Freibetrag liegt dort nun bei 22.000 Euro [19]. Der höchste Satz von 35 Prozent gilt dort für Einkommen über 72.000 Euro [20]. Diese Werte gelten nur für den Süden. Welche Hälfte insgesamt besser zu Ihnen passt, vergleichen wir im Beitrag Zypern Nord oder Süd.

Die Steuern in Nordzypern sind für sich genommen überschaubar. Kompliziert wird es an der Schnittstelle zu Deutschland. Diese fünf Fragen gehören in das erste Gespräch mit Ihrem Steuerberater:

• Bleibe ich mit meiner Wohnsituation in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig?
• Wie werden meine Rente, Kapitalerträge und Mieten nach dem Umzug in beiden Ländern besteuert?
• Gilt das Abkommen mit der Republik Zypern für mich, und wenn nicht, wie wird die Steuer aus dem Norden angerechnet?
• Greift für mich das Außensteuergesetz?
• Was kostet mich ein späterer Verkauf vor und nach Ablauf von zehn Jahren?

Wir sind keine Steuerberater und geben keine Steuerauskunft im Einzelfall. Was wir gemeinsam mit Landmark Estates vor Ort übernehmen, ist die Seite des Kaufs: Gebühren, Fristen und Unterlagen aus dem Norden, die Ihr Steuerberater für seine Prüfung braucht. Haben Sie ein konkretes Objekt im Blick, oder möchten Sie zuerst sehen, welche Immobilien in Nordzypern in Ihren Rahmen passen? Dann erreichen Sie uns über die Kontaktseite.