Ferienhaus im Ausland kaufen: Nordzypern, Spanien, Portugal und Türkei

Ein Ferienhaus im Ausland kaufen heißt, sich für ein Land mit eigenen Regeln zu entscheiden. Am Mittelmeer stehen für Käufer aus Deutschland vor allem Spanien, Portugal, die Türkei und der Norden Zyperns zur Wahl. Die Länder unterscheiden sich weniger im Licht und im Meer als in drei nüchternen Punkten: den Steuern beim Kauf, den Regeln für ausländische Käufer und den Kosten, die danach jedes Jahr anfallen.

Dieser Ratgeber stellt die vier Länder mit belegten Eckdaten nebeneinander. Wir sind mit Landmark Estates im Norden Zyperns zu Hause und kennen den Markt dort seit 2004. Deshalb sagen wir offen, wo der Norden punktet und was Sie dort anders planen als in Spanien oder Portugal.

Die Tabelle zeigt, womit Sie beim Kauf eines Ferienhauses im Ausland in den vier Ländern rechnen. Bei den Steuern ist jeweils der Kauf einer bestehenden Wohnung oder eines Hauses durch eine Privatperson gemeint.

Die Spalten lesen sich nicht als Rangliste. Wer in der EU bleiben möchte, findet in Spanien und Portugal einen vertrauten Rechtsrahmen. Wer ein Haus mit Garten am Meer zu einem niedrigeren Preis sucht, findet im Norden Zyperns viel Auswahl. Der Kauf braucht dort eine Genehmigung, die wir von Anfang an mit Ihnen einplanen. Ob der Norden oder der Süden der Insel besser zu Ihnen passt, klärt unser eigener Vergleich Zypern Nord oder Süd.

Ganz gleich, in welchem Land Sie ein Ferienhaus im Ausland kaufen: Fünf Fragen sollten vor der ersten Anzahlung beantwortet sein. Mit ihnen vergleichen Sie Angebote aus verschiedenen Ländern auf derselben Grundlage.

1. Wem gehört das Objekt? Lassen Sie Grundbuch und Eigentumsnachweis von einem eigenen, unabhängigen Anwalt prüfen, nicht vom Anwalt des Verkäufers.
2. Brauchen Sie als Ausländer eine Genehmigung oder Nummer? In Spanien die NIE, in Portugal die NIF, im Norden Zyperns eine Erwerbsgenehmigung.
3. Was kostet der Kauf über den Preis hinaus? Steuern, Gebühren, Anwalt und bei Neubauten die Mehrwertsteuer.
4. Was kostet das Haus jedes Jahr? Grund- oder Gemeindesteuer, Verwaltung der Anlage, Strom, Wasser und in manchen Ländern eine Steuer auf die Eigennutzung.
5. Wie oft kommen Sie hin? Flugverbindungen und Reisezeit entscheiden mit darüber, ob ein Ferienhaus genutzt wird oder leer steht.

Verlassen Sie sich beim Ferienhauskauf im Ausland nicht darauf, dass eine Behörde oder ein Notar vor Ort Ihre Interessen prüft. Diese Aufgabe übernimmt Ihr eigener Anwalt, der nur Ihnen verpflichtet ist. Planen Sie sein Honorar deshalb in jedem der vier Länder von Anfang an ein.

Spanien und Portugal sind EU-Mitglieder seit 1986 und zahlen in Euro [13]. Wer dort ein Ferienhaus kaufen möchte, braucht vor allem eine Steuernummer. In Spanien vergibt der Staat Ausländern, die dort wirtschaftlich tätig werden, eine Identifikationsnummer, die NIE [3]. In Portugal beantragen auch Nichtresidenten eine Steuernummer, die NIF, die für Verträge und Käufe nötig ist [8].

Spanien: Steuern je nach Region

In Spanien legen die Regionen die Grunderwerbsteuer für Bestandsimmobilien selbst fest. Andalusien erhebt einheitlich 7 Prozent [1]. Kaufen Sie einen Neubau direkt vom Bauträger, fallen stattdessen 10 Prozent Mehrwertsteuer an [2] und zusätzlich eine Urkundensteuer, die in Andalusien 1,2 Prozent beträgt [1]. Welche Sätze für Ihre Wunschregion gelten, prüft Ihr Anwalt vor Ort.

Eine Besonderheit betrifft vor allem Ferienhausbesitzer. Wer nicht in Spanien wohnt und sein Haus selbst nutzt, zahlt Einkommensteuer auf ein fiktives Einkommen. Angesetzt werden in der Regel 2 Prozent des Katasterwerts, bei revidierten Werten 1,1 Prozent, und darauf für Bewohner der EU 19 Prozent Steuer [5]. Das ist überschaubar, gehört aber in die jährliche Rechnung. Die Aufenthaltserlaubnis für Immobilieninvestoren hat Spanien zum 3. April 2025 abgeschafft [4].

Portugal: Steuer steigt mit dem Kaufpreis

Portugal staffelt die Grunderwerbsteuer für Wohnungen, die nicht dauerhaft selbst bewohnt werden, nach dem Kaufpreis. Bis 633.931 Euro steigt der Satz stufenweise, darüber gilt ein Einheitssatz von 6 Prozent und oberhalb von 1.150.853 Euro von 7,5 Prozent [6]. Dazu kommt die Stempelsteuer von 0,8 Prozent auf dieselbe Grundlage [7]. Die Stufen werden jährlich angepasst. Die Aufenthaltserlaubnis über Immobilieninvestitionen hat Portugal 2023 aufgehoben [9].

Die Türkei gehört nicht zur EU, bezahlt wird in Türkischer Lira. Beim Kauf erhebt das Grundbuchamt eine Gebühr von 2 Prozent, die Käufer und Verkäufer jeweils getrennt zahlen [10]. Zusammen sind das 4 Prozent. Wer in der Praxis welchen Anteil trägt, regelt der Kaufvertrag.

Für Ausländer setzt das Grundbuchgesetz Grenzen. Welche Staatsangehörigen Immobilien erwerben dürfen, legt der Präsident fest. Je Person sind landesweit höchstens 30 Hektar erlaubt, und Ausländer dürfen zusammen höchstens 10 Prozent der Fläche eines Landkreises besitzen [11]. In militärischen Sperr- und Sicherheitszonen ist kein Erwerb möglich [12]. Für ein einzelnes Ferienhaus spielen die Flächengrenzen selten eine Rolle, die Lage des Grundstücks dagegen schon. Ihr Anwalt klärt beides, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Der Norden Zyperns ist für viele Käufer die Alternative, wenn sie ein Haus mit Garten oder eine Wohnung mit Meerblick suchen, ohne das Budget einer spanischen Küstenlage. Preise je Region und Objektart haben wir im Ratgeber zu den Immobilienpreisen in Nordzypern ausgewertet. Wer ein Ferienhaus in Nordzypern sucht, findet die Angebote in unserer Übersicht Häuser in Nordzypern, Ferienwohnungen unter Wohnungen in Nordzypern.

Auch die Kosten des Kaufs sind im Vergleich niedrig. Für die erste Immobilie verlangt das Grundbuchamt von Käufern aus Deutschland 4 Prozent des Kaufpreises als Übertragungsgebühr. Die Senkung ist bis zum 5. Januar 2027 befristet, zuvor galten 9 Prozent [14]. Dazu kommen 0,5 Prozent Stempelsteuer auf den Kaufvertrag [17] und bei Neubauten bis 300 Quadratmetern Wohnfläche 5 Prozent Mehrwertsteuer [18]. Wie sich diese Posten für eine konkrete Wohnung addieren, rechnet unser Beitrag zu den Kaufnebenkosten in Nordzypern vor.

Genehmigung und Titelprüfung im Norden

Was Sie im Norden anders planen als in Spanien oder Portugal, hat mit seinem Status zu tun. Das EU-Recht ist dort ausgesetzt [19], und jeder ausländische Käufer braucht eine Erwerbsgenehmigung des Ministerrats [16]. Erlaubt sind je Käufer zum Beispiel bis zu drei Wohnungen oder ein Einzelhaus auf einem Grundstück bis 3.300 Quadratmetern [15]. Weil Grundstücke im Norden eine Geschichte aus der Zeit vor 1974 haben können, prüft ein unabhängiger Anwalt vor jedem Kauf, auf welchem Titel das Objekt steht. Bei uns gehört diese Titelprüfung fest zum Ablauf, den Kontakt zur Kanzlei stellen wir her.

Ein Vorteil, den Spanien und Portugal abgeschafft haben, besteht im Norden weiter. Wer als Eigentümer im Grundbuch steht, kann eine Aufenthaltsgenehmigung für bis zu fünf Jahre bekommen, ohne ein Einkommen nachzuweisen [20]. Aus dem Ferienhaus kann so später ein Wohnsitz für den Winter werden. Welche Lagen zu einem Ferienhaus passen, vom Sandstrand im Osten bis zu den Buchten an der Nordküste, beschreibt unser Überblick Wo ist Nordzypern am schönsten? mit allen Regionen.

Günstige Immobilien im Ausland zu kaufen gelingt, wenn der Preis nicht das einzige Kriterium bleibt. Ein niedriger Kaufpreis verliert seinen Vorteil, wenn hohe Kaufsteuern, eine jährliche Steuer auf die Eigennutzung oder teure Anreisen dazukommen. Wer ein Ferienhaus im Ausland kaufen möchte, rechnet deshalb für jedes Land mit drei Summen: dem Kaufpreis, den einmaligen Kosten beim Kauf und den laufenden Kosten über zehn Jahre. Erst diese Gesamtrechnung zeigt, welches Angebot wirklich günstig ist.

Achten Sie auch auf die Währung. In der Türkei und im Norden Zyperns wird im Alltag in Lira bezahlt, Immobilien im Norden werden meist in Britischen Pfund angeboten. Ein Puffer im Budget fängt Kursbewegungen zwischen Reservierung und letzter Zahlung auf.

Wer ein Ferienhaus im Ausland kaufen und finanzieren möchte, trifft in allen vier Ländern auf dasselbe Muster. Weil Banken ein Haus am Mittelmeer selten als alleinige Sicherheit nehmen, läuft die Finanzierung meist über Eigenkapital, eine Immobilie in Deutschland oder beim Neubau über den Zahlungsplan des Bauträgers. Welche Wege es gibt und was Ihre Bank dafür verlangt, zeigt unser Ratgeber Auslandsimmobilie finanzieren.

Wer eine Ferienwohnung im Ausland kauft, nutzt sie selten das ganze Jahr. Viele vermieten sie in der übrigen Zeit an Feriengäste. Das senkt die laufenden Kosten, bringt aber Steuerpflichten in zwei Ländern mit sich. Im Land der Immobilie werden Mieteinnahmen nach dortigem Recht besteuert. Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig bleibt, gibt sie zusätzlich in seiner deutschen Steuererklärung an. Die im Ausland gezahlte Steuer kann angerechnet werden, sofern kein Doppelbesteuerungsabkommen etwas anderes vorsieht [21].

Auch ein späterer Verkauf hat zwei Seiten. In Deutschland ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Steuerfrei bleibt der Gewinn, wenn Sie die Immobilie nur selbst genutzt oder im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren zuvor darin gewohnt haben [22]. Ob das bei einem Ferienhaus mit zeitweiser Nutzung zutrifft, beurteilt Ihr Steuerberater. Wie Mieteinnahmen aus einer Wohnung im Norden in Nordzypern und in Deutschland besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu den Steuern in Nordzypern.

Planen Sie die Vermietung so, dass Sie die laufenden Kosten auch in einem schwachen Jahr selbst tragen können. Belegung und Preise schwanken mit Saison und Lage. Eine Wohnanlage mit Pool und eine gute Erreichbarkeit vom Flughafen helfen bei der Vermietung, eine abgelegene Lage eher bei der Ruhe. Wie Sie Mieteinnahmen und Kosten im Norden realistisch gegenüberstellen, zeigt unser Beitrag Investieren in Nordzypern.

Ein Ferienhaus im Ausland zu kaufen ist leichter, wenn Sie vor Ort jemanden haben, der Markt, Behörden und Sprache kennt. Im Norden Zyperns übernehmen wir diese Rolle. Landmark Estates berät internationale Käufer seit 2004, ist Mitglied der nordzyprischen Maklervereinigung und wickelt jeden Kauf mit einem unabhängigen Anwalt ab. Wir begleiten Sie auf Deutsch von der ersten Besichtigung über die Genehmigung bis zur Schlüsselübergabe und bleiben auch danach erreichbar.

Gern zeigen wir Ihnen auf einer Besichtigungsreise Objekte in den Lagen, die Sie interessieren. Wenn Sie den Norden mit Spanien oder Portugal vergleichen und Ihre Fragen direkt stellen möchten, kommen Sie in unser kostenloses Webinar. Sandra Kilic von Landmark Estates erklärt dort regelmäßig, wie ein Kauf im Norden abläuft und was Käufer aus Deutschland vorab wissen sollten.