Erbrecht in Nordzypern: Testament, Erbfolge und Erbschaftsteuer

Das Erbrecht in Nordzypern gilt für Ihre Wohnung dort auch dann, wenn Sie selbst in Deutschland leben. Das nordzyprische Erbgesetz regelt ausdrücklich die Vererbung von Immobilien im Norden, die Personen ohne Wohnsitz dort gehören [1]. Wer das weiß und rechtzeitig ein passendes Testament aufsetzt, macht es seinen Erben leicht: Die Umschreibung im Grundbuch folgt dann einem klaren Verfahren.

Dieser Ratgeber erklärt das Erbrecht in Nordzypern aus Sicht deutscher Eigentümer: wer ohne Testament erbt, wie ein Testament dort gültig wird, welche Steuern im Norden und in Deutschland anfallen und wie Ihre Erben die Wohnung übernehmen. Er beruht auf den Gesetzestexten, Stand November 2026, und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihr Testament brauchen Sie einen Anwalt im Norden und für die deutsche Seite einen Fachanwalt für Erbrecht oder Steuerberater.

Erbrecht für Immobilien im Norden

nordzyprisches Gesetz, unabhängig vom Wohnsitz [1]

Bewegliches Vermögen ohne Wohnsitz im Norden

Recht des Wohnsitzlandes [1]

Testamentsform im Norden

schriftlich, zwei gleichzeitig anwesende Zeugen [1]

Steuer im Norden

1 Prozent des Nachlasses nach Freibetrag [12]

Deutsche Erbschaftsteuer

bei Wohnsitz von Erblasser oder Erbe in Deutschland [6]

Stand der Angaben

November 2026

Grundlage ist das Gesetz über Testamente und Erbfolge, die Vasiyetnameler ve Veraset Yasası, zuletzt 2021 geändert [1]. Es unterscheidet zwischen unbeweglichem und beweglichem Vermögen. Für Grundstücke und Wohnungen im Norden gilt es immer, auch wenn der Eigentümer im Ausland lebt [1]. Konten, Fahrzeuge und anderes bewegliches Vermögen von Personen ohne Wohnsitz im Norden vererben sich nach dem Recht ihres Wohnsitzlandes [1]. Wer seinen dauerhaften Wohnsitz in den Norden verlegt, für den gilt das Gesetz für das gesamte Vermögen [1]. Eine andere Staatsangehörigkeit hindert niemanden daran zu erben [1].

Aus deutscher Sicht gilt seit 2015 die Europäische Erbrechtsverordnung. Danach richtet sich der gesamte Nachlass grundsätzlich nach dem Recht des Staates, in dem der Verstorbene zuletzt gewöhnlich gelebt hat [2]. Wer deutscher Staatsangehöriger ist, kann stattdessen deutsches Recht wählen [2]. Im Norden wird das EU-Recht jedoch nicht angewandt [3], und Gericht und Grundbuchamt dort richten sich nach ihrem eigenen Gesetz. Planen Sie deshalb so, dass Ihr Wille nach beiden Rechtsordnungen trägt. Genau dafür ist ein eigenes Testament für die Wohnung im Norden gedacht.

Hinterlassen Sie kein Testament, verteilt das Erbrecht in Nordzypern den Nachlass nach Klassen [1]. Zuerst erben die Kinder zu gleichen Teilen, für ein vorverstorbenes Kind treten dessen Kinder ein. Gibt es keine Kinder, folgen Eltern und Geschwister, danach die Großeltern und schließlich weitere Verwandte bis zum sechsten Grad [1].

Der Ehepartner erbt neben jeder dieser Klassen mit. Neben Kindern erhält er ein Sechstel, bei mehr als fünf Kindern so viel wie jedes Kind [1]. Neben Eltern, Geschwistern, Großeltern oder anderen Verwandten bis zum dritten Grad steht ihm die Hälfte zu. Neben Verwandten im vierten Grad sind es drei Viertel. Fehlen solche Verwandten, erbt er allein [1]. Vermögen aus einem Ehevertrag wird ihm dabei nicht angerechnet [1].

Neben Kindern fällt der Anteil des Ehepartners damit eher klein aus. Wer den Partner absichern möchte, regelt das im Testament, so weit das Gesetz es zulässt.

Wie viel Sie per Testament frei vergeben können, hängt davon ab, wen Sie hinterlassen. Der übrige Teil bleibt den gesetzlichen Erben vorbehalten [1].

Bei Ausländern nimmt das Erbrecht in Nordzypern nur das bewegliche Vermögen von dieser Grenze aus [1]. Für Ihre Wohnung im Norden gilt sie also. Vermachen Sie mehr, werden die Zuwendungen anteilig gekürzt [1].

Für die Form stellt das Gesetz klare Regeln auf [1]. Das Testament ist schriftlich, und Sie unterschreiben es am Ende. Dabei sind zwei Zeugen gleichzeitig anwesend. Beide unterschreiben ebenfalls, in Ihrer Gegenwart und in der des jeweils anderen. Bei mehreren Seiten zeichnen Sie und die Zeugen jede Seite ab. Zeugen müssen volljährig sein, und wer als Zeuge unterschreibt, darf selbst nichts aus dem Testament erhalten, ebenso wenig sein Ehepartner oder seine Kinder [1]. Heiraten Sie nach der Errichtung, gilt das Testament als widerrufen [1]. Das gilt nicht, wenn es erkennbar im Hinblick auf diese Ehe verfasst wurde [1].

Ein deutsches Testament, das Sie allein von Hand schreiben, ist in Deutschland ohne Zeugen gültig [4]. Die Form, die das Gesetz im Norden verlangt, erfüllt es nach dessen Wortlaut nicht. Die einfachste Lösung ist ein eigenes Testament für die Wohnung im Norden, das ein Anwalt dort aufsetzt und das auf Ihr deutsches Testament abgestimmt ist. Hinterlegen können Sie es beim Gericht im Norden zur sicheren Verwahrung [5]. Wie die Eintragung Ihres Eigentums abläuft und was im Koçan steht, lesen Sie im Beitrag zum Grundbuch in Nordzypern.

Lebt der Erblasser oder der Erbe in Deutschland, unterliegt der gesamte Erwerb der deutschen Erbschaftsteuer, die Wohnung im Ausland eingeschlossen [6]. Das gilt auch für deutsche Staatsangehörige, die seit höchstens fünf Jahren im Ausland leben und hier keinen Wohnsitz mehr haben [6]. Die Wohnung wird mit ihrem Verkehrswert angesetzt [7] [8].

Bei größeren Erwerben steigen die Sätze in Stufen [10]. Die Steuerbefreiung für das selbst genutzte Familienheim gilt nach dem Gesetz für Wohnungen im Inland, in der EU und im EWR [11]. Ob ein Finanzamt den Norden dafür als Gebiet der EU behandelt, ist nicht veröffentlicht. Rechnen Sie bei der Planung deshalb vorsichtig ohne diese Befreiung.

Die Steuer im Norden und wie Sie sie anrechnen

Im Norden erhebt die Steuerverwaltung auf Übertragungen von Todes wegen 1 Prozent [12]. Berechnet wird sie auf den Verkehrswert der Immobilien am Todestag, abzüglich nachgewiesener Schulden und eines Freibetrags in Höhe des Zwanzigfachen des jährlichen Mindestlohns [12]. Die Vermögenserklärung geben die Erben oder ihr Vertreter innerhalb eines Jahres nach dem Todesfall ab [12]. Die im Norden gezahlte Steuer kann das deutsche Finanzamt auf Antrag auf die deutsche Erbschaftsteuer anrechnen, soweit die Wohnung auch hier besteuert wird [13]. Bewahren Sie Bescheid und Zahlungsbeleg deshalb gut auf.

Manche Eigentümer übertragen die Wohnung schon zu Lebzeiten an ihre Kinder. Wer eine Immobilie im Ausland geschenkt bekommt, kann in Deutschland dieselben Freibeträge nutzen wie im Erbfall [9]. Sie stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung, frühere Schenkungen derselben Person werden innerhalb dieses Zeitraums zusammengerechnet [14]. Im Norden ist eine Schenkung eine Übertragung beim Grundbuchamt wie ein Verkauf. Ob Ihr Kind dafür eine eigene Erwerbsgenehmigung braucht und welche Gebühren anfallen, klärt der Anwalt, bevor Sie den Termin vereinbaren.

Für Erben folgt die Übernahme einer Wohnung im Norden festen Schritten. Ein Anwalt vor Ort führt sie durch das Verfahren:

1. Vermögenserklärung beim Steueramt: innerhalb eines Jahres, mit Grundbuchtitel und Wertangaben. Nach Zahlung der Steuer stellt das Amt eine Bescheinigung aus [12].
2. Bestellung durch das Gericht: Erst mit dieser Bescheinigung bestellt das Gericht einen Testamentsvollstrecker oder Nachlassverwalter [12] [5]. Ein Testament wirkt erst, wenn das Gericht es als gültig bestätigt hat [5].
3. Meldung an das Grundbuchamt: Der Verwalter meldet die Immobilie binnen zehn Tagen nach seiner Bestellung dem zuständigen Grundbuchamt [5].
4. Abwicklung und Umschreibung: Er begleicht Schulden des Nachlasses und überträgt die Wohnung auf die Erben [5].

Wer das Erbe nicht annehmen möchte, kann innerhalb von drei Monaten darauf verzichten, nachdem er vom Tod und von seinem Erbrecht erfahren hat [5]. In Deutschland zeigen Sie den Erwerb innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Finanzamt an [15]. Möchten Sie das geerbte Haus im Ausland später verkaufen, zählt für die deutsche Steuer das Kaufdatum des Erblassers [16]. Was beim Verkauf und bei Überweisungen nach Deutschland zu melden ist, beschreibt unser Ratgeber Auslandsimmobilie und Finanzamt.

Nach dem Erbrecht in Nordzypern lässt sich eine Wohnung sauber vererben, wenn Testament, Grundbuch und deutsche Planung zusammenpassen. Landmark Estates begleitet internationale Käufer seit 2004 und arbeitet bei jeder Kaufabwicklung mit unabhängigen Anwälten. Auf Wunsch stellen wir den Kontakt zu einer Kanzlei im Norden her, die Testamente nach dortigem Recht aufsetzt. Die Unterlagen aus dem Kauf, vom Kaufvertrag bis zum Grundbuchtitel, finden Ihre Erben dann geordnet vor.

Mit welchen laufenden Abgaben Sie als Eigentümer im Norden rechnen, steht im Beitrag zu den Steuern in Nordzypern. Fragen zu Eigentum, Grundbuch und Vorsorge beantworten wir regelmäßig in unserem kostenlosen Webinar. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie uns über die Kontaktseite.